Wynajem mieszkania na doby – czy się opłaca w 2026 roku?

Wynajem mieszkania na doby w Warszawie generuje przychód brutto 2-3 razy wyższy niż najem długoterminowy, ale po odliczeniu kosztów obsługi, wyższych rachunków za media i pustostanów zysk netto często spada do poziomu porównywalnego z tradycyjnym wynajmem – a czasem poniżej niego. Według danych Airbtics i Investropa z pierwszej połowy 2026 roku, przeciętny apartament na Airbnb w Warszawie osiąga obłożenie 61-68% przy średniej stawce ok. 315 zł za noc, co daje przychód brutto 5 800-6 400 zł miesięcznie. Po odjęciu kosztów zarządzania (25-35% przychodu), wyższych mediów, sprzątania między gośćmi i amortyzacji wyposażenia, zysk netto przy samodzielnej obsłudze wynosi 2 000-5 000 zł, a przy zleceniu firmie zarządzającej – 1 200-3 800 zł.

Dla porównania: wynajem długoterminowy kawalerki w Warszawie w 2026 roku to 2 600-3 800 zł miesięcznie czynszu najmu, przy minimalnym zaangażowaniu właściciela i praktycznie zerowych kosztach obsługi.

W swoim 20-letnim doświadczeniu pośrednika nieruchomości obsługiwałam zarówno inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem krótkoterminowy, jak i tych, którzy po roku czy dwóch wracali z pytaniem, czy nie lepiej przejść na najem długoterminowy. Ten artykuł to zestawienie twardych danych z obserwacjami z rynku – bez idealizowania żadnego z modeli.

Ile realnie zarabia się na wynajmie na doby w Warszawie

Wynajem na doby w Warszawie przynosi przychód brutto na poziomie 5 800-6 400 zł miesięcznie przy kawalerce w dobrej lokalizacji, ale ta liczba wymaga kontekstu. Średnie obłożenie 61-68% oznacza, że mieszkanie stoi puste przez 10-12 nocy w miesiącu. Każda pusta noc to nie tylko brak przychodu – to nadal koszty czynszu administracyjnego, rat kredytu i opłat stałych za media.

Struktura kosztów przy wynajmie na doby wygląda inaczej niż przy najmie długoterminowym. Przy samodzielnej obsłudze główne pozycje to sprzątanie po każdym gościu (80-150 zł za wizytę, przy 15-20 wizytach miesięcznie to 1 200-3 000 zł), wyższe rachunki za media (goście nie oszczędzają klimatyzacji ani ogrzewania – rachunki bywają 2-3 razy wyższe niż przy stałym najemcy), pościel i ręczniki (wymiana co wizytę, pranie lub zakup nowych), drobne naprawy i uzupełnianie wyposażenia (naczynia, elektronika, artykuły higieniczne), prowizja platformy rezerwacyjnej (Airbnb 3-5% od hosta, Booking.com 15-20%).

Przy zleceniu obsługi firmie property management koszty się upraszczają – firma pobiera 25-35% przychodu brutto i zajmuje się wszystkim. Ale przy przychodzie 6 000 zł brutto to 1 500-2 100 zł miesięcznie samej prowizji za zarządzanie, zanim odliczymy media, czynsz administracyjny i pozostałe koszty stałe.

Wynajem na doby a wynajem długoterminowy – porównanie zysku netto

Porównanie obu modeli wymaga zestawienia tych samych parametrów dla tego samego mieszkania. Weźmy kawalerkę 30 m² na Pradze-Południe, kupioną za 450 000 zł.

Przy wynajmie długoterminowym: czynsz najmu 2 800 zł miesięcznie, czynsz administracyjny do wspólnoty 450 zł (płaci najemca), media płaci najemca, obsługa zerowa po podpisaniu umowy, pustostany 0,5-1 miesiąca rocznie przy zmianie najemcy. Roczny przychód netto: ok. 30 800 zł (11 miesięcy x 2 800 zł). Stopa zwrotu brutto: 6,8%.

Przy wynajmie na doby (samodzielna obsługa): średnia stawka 280 zł/noc, obłożenie 63%, to 17,6 nocy x 280 zł = 4 928 zł przychodu brutto miesięcznie. Minus: sprzątanie 1 600 zł, wyższe media 400 zł, prowizja Airbnb 200 zł, drobne naprawy i wyposażenie 300 zł, czynsz administracyjny 450 zł. Zysk netto: 1 978 zł miesięcznie, czyli 23 736 zł rocznie. Stopa zwrotu brutto: 5,3%.

Przy wynajmie na doby z property management (prowizja 30%): przychód brutto 4 928 zł minus prowizja PM 1 478 zł minus czynsz administracyjny 450 zł minus wyższe media 400 zł. Zysk netto: 2 600 zł miesięcznie, 31 200 zł rocznie. Stopa zwrotu: 6,9%.

Te liczby pokazują, że wynajem na doby przy samodzielnej obsłudze może przynosić mniej niż najem długoterminowy, jeśli właściciel uczciwie policzy wartość własnego czasu. Przy zleceniu firmie zarządzającej wynik jest porównywalny z długoterminowym, ale obciążony wyższym ryzykiem (sezonowość, pustostany, zużycie mieszkania).

Podatki od wynajmu na doby w 2026 roku

Status podatkowy wynajmu krótkoterminowego w 2026 roku pozostaje niejednoznaczny, ale dominujące stanowisko organów podatkowych jest restrykcyjne. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby w sposób ciągły, zorganizowany i z wykorzystaniem platform rezerwacyjnych, fiskus traktuje to jako działalność gospodarczą, nie najem prywatny.

W praktyce oznacza to obowiązek rejestracji firmy (CEIDG z kodem PKD 55.20.Z – obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania), opłacania składek ZUS (w 2026 roku minimalna składka ZUS dla przedsiębiorcy to ok. 1 600 zł miesięcznie), odprowadzania VAT 8% po przekroczeniu limitu zwolnienia 200 000 zł rocznego obrotu i prowadzenia ewidencji przychodów.

Istnieje wyjątek. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2026 r. potwierdziła, że właściciel jednego mieszkania, wynajmujący okazjonalnie (np. weekendowo) przez platformy typu Airbnb, może w określonych okolicznościach rozliczać się ryczałtem od najmu prywatnego (8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% powyżej) bez zakładania działalności gospodarczej. Kluczowe: ta interpretacja dotyczyła konkretnego stanu faktycznego (jedno mieszkanie, sporadyczny wynajem, brak dodatkowych usług hotelowych). Nie jest to reguła ogólna.

Dla porównania: najem długoterminowy rozliczany ryczałtem to 8,5% od przychodu, bez ZUS, bez VAT, bez konieczności rejestracji firmy. Przy przychodzie 33 600 zł rocznie (2 800 zł x 12 msc) podatek wynosi 2 856 zł. Przy wynajmie na doby na działalności ten sam przychód generuje podatek dochodowy plus ok. 19 200 zł składek ZUS rocznie.

Regulacja EU – co zmienia się od 2026 roku

Unia Europejska wprowadziła rozporządzenie w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego (Short-Term Rental Regulation), które zobowiązuje Polskę do wdrożenia systemu rejestracji wynajmu krótkoterminowego do 20 maja 2026 roku. Każdy host będzie musiał uzyskać numer rejestracyjny i podawać go w ogłoszeniach na platformach.

W praktyce dla właścicieli w Warszawie oznacza to dodatkowe formalności administracyjne i potencjalne kontrole ze strony miasta. Regulacja jest wzorowana na rozwiązaniach stosowanych już w Barcelonie, Amsterdamie i Paryżu, gdzie limity na wynajem krótkoterminowy doprowadziły do spadku liczby aktywnych ofert o 20-40%.

Na razie nie wiadomo, czy Polska wprowadzi dodatkowe ograniczenia (np. limit nocy w roku, obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej). Inwestorzy planujący zakup mieszkania pod wynajem na doby powinni uwzględnić to ryzyko regulacyjne w kalkulacji zwrotu.

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem w 2026 roku

Decyzja o zakupie mieszkania na wynajem zależy od trzech zmiennych: lokalizacji nieruchomości, wybranego modelu najmu i alternatywnych form inwestowania dostępnych na rynku.

Stopa zwrotu brutto z najmu długoterminowego w Warszawie w 2026 roku mieści się w przedziale 4,5-5,7% (dane PewnyLokal i OnGeo na podstawie analiz NBP). To mniej niż oprocentowanie najlepszych lokat bankowych (4-5%) i obligacji skarbowych (5,5-6,5%). Nieruchomość oferuje jednak dodatkowy komponent w postaci wzrostu wartości samego mieszkania – w dłuższym horyzoncie (10-15 lat) ceny nieruchomości w Warszawie historycznie rosły średnio o 5-8% rocznie, choć z okresami stagnacji i korekt.

Mieszkanie na wynajem ma sens inwestycyjny, gdy spełnia 3 warunki. Lokalizacja zapewnia stabilny popyt najemców – bliskość metra, uczelni lub centrum biznesowego (w Warszawie: Śródmieście, Mokotów, Wola, Praga-Południe w okolicy Saskiej Kępy). Cena zakupu pozwala na uzyskanie stopy zwrotu brutto powyżej 5% – przy obecnych cenach oznacza to raczej kompaktowe mieszkania dwupokojowe (35-50 m²) niż kawalerki, które w przeliczeniu na metr kwadratowy są najdroższe. Właściciel ma realistyczny plan obsługi – samodzielny najem długoterminowy, samodzielny najem krótkoterminowy z obsługą lub zlecenie firmie property management.

5 pytań przed podjęciem decyzji

Zanim zdecydujesz się na wynajem na doby, odpowiedz na 5 pytań, które oddzielają rentowną inwestycję od kosztownego hobby.

Czy mieszkasz w pobliżu nieruchomości? Samodzielna obsługa najmu krótkoterminowego wymaga dostępności – gość może przyjechać o 23:00, klucz może się zaciąć, pralka może się zepsuć. Jeśli nieruchomość jest w innej części miasta lub w innym mieście, firma property management jest niezbędna, a ona pobiera 25-35% przychodu.

Ile jest warte Twoje 10 godzin tygodniowo? Samodzielna obsługa Airbnb to komunikacja z gośćmi, organizacja sprzątania, rozwiązywanie problemów, aktualizacja kalendarza i cen, uzupełnianie wyposażenia. Przy stawce 100 zł za godzinę własnej pracy to 4 000 zł miesięcznie kosztów alternatywnych, które nie pojawiają się w żadnej tabeli excelowej, ale realnie obniżają rentowność.

Jak zniesiesz sezonowość? W Warszawie wynajem na doby jest napędzany głównie przez turystykę biznesową i konferencje – popyt spada w wakacje (odwrotnie niż w miastach turystycznych). Styczeń i luty to miesiące z obłożeniem 40-50%, podczas gdy październik i listopad mogą osiągać 75-80%.

Jaki jest stan wspólnoty mieszkaniowej? Nie każda wspólnota toleruje wynajem na doby. Rotacja gości, hałas, obce osoby na klatce schodowej – to generuje konflikty z sąsiadami i może prowadzić do uchwały wspólnoty zakazującej najmu krótkoterminowego. Przed zakupem warto sprawdzić, czy wspólnota nie podjęła takiej uchwały lub czy nie planuje jej podjąć.

Jaki jest Twój horyzont inwestycyjny? Wynajem na doby wymaga wyższego standardu wykończenia i wyposażenia, które zużywa się 3-5 razy szybciej niż przy stałym najemcy. Meble, sprzęt AGD, pościel, łazienka – wszystko wymaga odświeżenia co 2-3 lata. Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie za 3-4 lata, koszty odtworzenia wyposażenia mogą pochłonąć znaczną część zysku z najmu.

Kiedy wynajem na doby się opłaca – a kiedy nie

Wynajem na doby w Warszawie opłaca się w 3 konkretnych scenariuszach.

Pierwszy: mieszkanie w ścisłym centrum (Śródmieście, okolice Dworca Centralnego, Nowy Świat, Krakowskie Przedmieście) z dobrym dojazdem do centrów konferencyjnych. Te lokalizacje utrzymują obłożenie 70-80% przez cały rok dzięki turystyce biznesowej.

Drugi: właściciel obsługuje najem samodzielnie, mieszka w pobliżu i traktuje to jak dodatkowe źródło dochodu, nie główne. Brak kosztów property management podnosi zysk netto o 1 500-2 000 zł miesięcznie.

Trzeci: mieszkanie jest wykorzystywane przez właściciela sezonowo (np. mieszka za granicą, wraca do Warszawy na 2-3 miesiące w roku). W okresie nieobecności wynajem na doby generuje przychód, a właściciel nie ponosi kosztów pustostanu.

Wynajem na doby nie opłaca się w 3 pozostałych scenariuszach. Mieszkanie na obrzeżach Warszawy (Wawer, Białołęka, Ursus) – obłożenie spada poniżej 50%, bo turyści i goście biznesowi szukają lokalizacji centralnych. Właściciel zleca obsługę firmie i jednocześnie spłaca kredyt hipoteczny – prowizja PM plus rata kredytu plus koszty stałe mogą przekroczyć przychód w miesiącach o niskim obłożeniu. Właściciel nie ma czasu ani chęci na aktywne zarządzanie – najem na doby to nie pasywny dochód, lecz mikrobiznes wymagający stałej uwagi.

W tych sytuacjach najem długoterminowy daje lepszy wynik: stabilny, przewidywalny przychód, minimalną obsługę i niższe ryzyko. A jeśli celem jest spieniężenie nieruchomości zamiast generowania dochodu pasywnego, sprzedaż przy obecnych cenach rynkowych może być racjonalnym wyborem.

Magdalena Wójcik

Licencjonowana pośredniczka nieruchomości (licencja nr 6678) i współwłaścicielka Home Point Nieruchomości w Warszawie. Od ponad 20 lat wspiera klientów w bezpiecznym przechodzeniu przez proces sprzedaży, zakupu i wynajmu nieruchomości. W pracy stawia na uważne słuchanie, indywidualne podejście i rozwiązania dopasowane do konkretnej sytuacji. Na blogu dzieli się praktyczną wiedzą opartą na wieloletnim doświadczeniu warszawskiego rynku.

Profil LinkedIn